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Les financements

A vos marques, prêts, financez !

Financer votre résidence principale, c’est devenir propriétaire et vous constituer un patrimoine pour vous-même et vos proches. Nos attachés commerciaux sont à votre écoute pour vous conseiller mais il convient de prendre rendez-vous avec votre banque pour évaluer votre capacité d’emprunt optimale.

Pour habiter

Vous achetez votre première résidence principale ?

En tant que primo-accédant, bénéficiez de prêts spécifiques à votre statut de premier acquéreur.

Pour financer une partie de votre investissement, profitez du Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+), du Prêt Epargne Logement (PEL) ou du Prêt Action Logement (PAL). Pour prendre en compte l’intégralité du coût de votre opération, optez pour le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou le Prêt Conventionné.

 

Vous avez déjà été propriétaire ?

En tant que secundo-accédant si vous avez déjà revendu l’ancien logement, vous disposez logiquement d’un apport personnel assez important qu’il vous est possible de réinjecter directement dans cette nouvelle résidence principale.

Le prêt relais peut convenir à votre situation si vous décidez d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent. Ainsi, vos échéances de remboursement seront étendues et adaptées à votre profil.

 

Prêt à Taux Zéro (PTZ), comment ça marche ?

Ce dispositif de soutien d’accès à la propriété des ménages permet d’acquérir une première résidence principale sous conditions de ressources.

 

Signes particuliers : Le PTZ est pris en compte comme « apport personnel » par les banques lors d’une demande de crédit immobilier classique. Néanmoins, le PTZ ne peut financer qu’une partie de l’achat seulement. Il est donc nécessaire de le compléter par un ou plusieurs autres prêts. Il peut être associé au prêt d’accession sociale, au prêt conventionné, ou au PEL notamment pour financer l’intégralité de votre acquisition.

 

  • QUOI ?

Ce prêt immobilier aidé par l’Etat est remboursable sans intérêt et conditionné à l’obtention d’un crédit immobilier classique complémentaire. Pensé pour permettre aux ménages d’acquérir leur première résidence principale, le PTZ vous permet aussi de financer des travaux déterminants pour la création d’un logement pour vous et votre famille. 

Le temps de remboursement est indexé sur vos revenus, la composition du ménage et la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement. 

Après la fin des travaux ou l’achat du logement, celui-ci doit devenir votre résidence principale dans un délai maximal d’un an.

 

  • QUI ?

Il est délivré sous conditions de ressources si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants : la somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement, pour l’avant-dernière année précédant l’offre, ou le coût total de l’opération divisé par 9. 

Il est calculé selon le nombre de personnes « à habiter » dans le logement, la zone géographique et les ressources des acheteurs. Bref, une solution idéale pour compléter votre budget et vous permettre de devenir propriétaire de votre toute première résidence.

 

  • COMMENT ?

Depuis le 1er janvier 2018, le nouveau prêt à taux zéro offre de nouveaux avantages pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété :

  • Le nouveau PTZ offre la possibilité de financer son bien à hauteur de 40 %

Exemple : Avec le PTZ 2018, un couple avec deux enfants qui achète en zone B2 peut obtenir jusqu’à 60 000 euros pour un bien d’un montant de 150 000 euros 

  • Les plafonds de revenus ont été revus à la hausse, ce qui permet à un plus grand nombre de ménages de profiter des avantages de ce dispositif

Exemple : en zone A, le plafonnement passe de 36000 à 37000 euros pour une personne célibataire et de 72000 à 74000 euros pour un couple avec deux enfants

  • Le remboursement du prêt peut désormais être différé de 5,10 ou 15 ans (en fonction des revenus du foyer)
  • La durée du prêt passe à 20 ans minimum ce qui permet de réduire le montant des mensualités
Pour investir

 

La localisation : 1ère étape clé d’un investissement réussi.

 

Chaque ville présente ses avantages et ses inconvénients. Etudiez tranquillement les différents critères de votre projet et de son environnement pour vous assurer de rentabiliser aisément votre investissement locatif.

 

Quel prêt choisir pour bien investir ?

 

Le prêt amortissable, différentes formules de prêts immobiliers permettent aussi de s’adapter à toutes les bourses. Ainsi le crédit amortissable permet de rembourser le capital et les intérêts en parallèle : c’est le prêt le plus courant.

Le prêt in fine permet aux portefeuilles les plus aisés de rembourser les intérêts comme pour le prêt amortissable et de s’acquitter du capital d’un seul coup à la fin.

 

> Fiscalité

Choisir l’immobilier neuf pour investir dans la pierre est une démarche avantageuse en particulier sur le volet défiscalisation. Quels sont les grands dispositifs en vigueur pour vous aider à accéder à la propriété ?

 

La loi Pinel, jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt

Ce dispositif a remplacé la loi Duflot, qui avait pour but de relancer le secteur de l’immobilier. Le principe : proposer une réduction du montant de l’investissement jusqu’à 21 %, soit 63 000 euros. Le dispositif Pinel permet de louer à ses ascendants ou descendants. Les conditions pour être éligible à la réduction d’impôt sont d’acquérir un logement neuf et de s’engager à le louer pendant une période déterminée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement, soit 12, 18 ou 21 %. A retenir : un zonage détermine l’éligibilité d’un logement à la réduction fiscale selon le degré de tension locative du secteur.

 

Le statut LMNP, Loueur de Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. Il s’agit de louer des locaux (chambre ou appartement) meublés, directement habitables par le locataire. Résultat, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, représentatif des charges. Juridiquement, la durée du bail d’un meublé est plus souple. Pour les meublés en résidence-services, l’investisseur peut également bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, comme la réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition ou la récupération de la TVA.

 

Le statut LMP, Loueur de Meublé Professionnel

Pour qui ? Les particuliers qui génèrent d’importants revenus issus des locations de meublés. Ils seront plus avantagés avec le statut LMP. A noter : comme le statut LMNP, vous bénéficiez du régime micro-Bic (sous un certain montant). Cependant, ce dispositif n’autorise pas le cumul avec la loi Censi-Bouvard et donc l’accès à une réduction fiscale égale à 11 % du prix d’achat hors taxes du bien immobilier. Mais sous certaines conditions, il permet d’échapper à l’Impôt sur la Fortune (ISF) sur les biens acquis. Retenez, depuis le 8 Février 2018, les contribuables optant pour le statut LMP n’ont plus obligation de s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que Loueur de Meublé Professionnel.

 

L’amendement Censi-Bouvard prolongé jusqu’au 31 décembre 2021

Adopté en 2009, l’amendement Censi-Bouvard relatif à la loi Scellier permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % répartie sur 9 ans (jusqu’au 31 décembre 2021) et de la récupération de la TVA. Pour quel type de logement ce dispositif s’applique-t-il ? Il doit s’agir d’un bien immobilier neuf destiné à la location, meublé et intégré à une résidence services étudiante ou pour personnes âgées ou handicapées.

 

Les fondamentaux de la loi Malraux en faveur du patrimoine français

Instituée en 1962 par André Malraux et fondée sur le même principe que la loi dédiée aux Monuments Historiques, la loi Malraux permet via un achat ou une rénovation de bâtiments anciens haut-de-gamme de bénéficier d’une réduction d’impôt. Bref, cette loi s’applique aux immeubles situés dans des secteurs sauvegardés « lorsqu’ils représentent un caractère historique esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou une partie d’un ensemble d’immeubles ». Dans les faits, ce sont finalement les services fiscaux qui payent les travaux.

 

Comprendre la nue-propriété

La nue-propriété est une loi qui existe depuis les années 2000. Elle permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée, tout en limitant le montant de l’investissement initial. Le dispositif consiste à isoler la nue-propriété (droit de disposer du bien) et son usufruit (usage + loyers). La nue-propriété offre la possibilité de réduire ses impôts, notamment l’Impôt sur la Fortune (ISF) et de faire profiter sa descendance d’une partie de sa fortune.

Les aides

Découvrez les principales aides pour alléger votre plan de financement. Ces 5 coups de pouce budgétaires significatifs peuvent vous aider à accéder à la propriété en toute sécurité.

Tour d’horizon malin et serein pour accompagner votre projet dans l’immobilier neuf !

 

LES 7 EMPREINTES DU PRET A TAUX ZERO (PTZ)

 

  1. Un cadre à respecter

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet d’acheter sa future résidence principale. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre domicile durant les 2 années précédant le prêt (sauf cas particuliers).). Il peut financer jusqu’à 40% du montant de l’achat et doit être complété par un ou plusieurs prêts ou un apport personnel. Ce prêt est soumis à des critères de zones géographiques, un plafond de ressources à respecter lié à la composition de votre foyer. 

 

  1. La règle des 2 ans

Les primo‐accédants peuvent bénéficier du PTZ sous conditions de ressources. Primo‐accédants signifie qu’un ménage n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Ses revenus ne doivent pas dépasser pas le plafond établi.

 

  1. Les grands projets éligibles du PTZ

Acquisition d’un logement neuf ou rénové à neuf, 
Construction d’un logement neuf, avec acquisition des droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, 
Aménagement à usage de locaux non destinés à l’habitation,
Acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location‐accession,
Acquisition‐amélioration d’un logement ancien

 

  1. La possibilité du cumul

Le PTZ est cumulable au prêt à l’accession social (PAS) répondant aux mêmes plafonds de ressources avec des durées d’emprunt pouvant aller jusqu’à 35 ans.

 

  1. L’appréciation des ressources 

Elle se fait sur le Revenu Fiscal de Référence (RFR) des revenus de l’année N‐2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement.

Exemple : pour une acquisition réalisée en 2017 c’est le RFR 2015, figurant sur l’avis d’imposition 2016, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources. 

 

  1. Un zonage par commune applicable depuis janvier 2018

Le montant du PTZ varie selon le nombre de personnes composant le ménage, la nature (neuf ou existant), le lieu de situation et la performance énergétique du logement. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération. Si le total des périodes de remboursement du prêt est inférieur ou égal à huit ans, le montant du prêt peut être réduit au maximum de moitié à la demande de l’emprunteur. 

A compter du 1er janvier 2018, la quotité de prêt pour un logement neuf est fixée comme suit : 

 

Zone A

Zone B1             

Zone B2*

Zone C*

40 %

40 %

20 %

20 %

*A compter du 1er janvier 2020, le PTZ pour l’acquisition d’un logement neuf est supprimé dans les zones B2 et C

 

Exemple : Un ménage de 4 personnes souhaitant faire l’acquisition d’un bien neuf de 300 000 € en zone A pourra bénéficier d’un PTZ de 120 000 €. Le même ménage en zone B2 bénéficiera d’un PTZ de 60 000 €.

Accédez au simulateur du Ministère du Logement ici.

 

  1. La détermination d’un revenu PTZ

 Le calcul des conditions de remboursement du PTZ se fait en trois temps :

 

  1. On détermine un « revenu PTZ » qui est le maximum entre :
  • Le revenu fiscal (RFR) de l’avant dernière année (N‐2) précédent l’émission du prêt, des seules personnes destinées à occuper le logement,
  • Un « plancher » égal au montant de l’opération divisé par 9. Ce maximum est ensuite divisé par un coefficient familial :

 

  1. Ce « revenu PTZ » définit la tranche de revenu ménage
  2. A la tranche de revenu, sont associées des conditions de remboursement

 

Note : selon les ressources du ménage accédant et la localisation du logement, le remboursement du prêt peut être différé, en tout ou partie, pour une durée maximale de 25 ans.

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